박부자 씨에게는 자신이 현재 거주하는 아파트 1채와 약 10년 전에 투자 목적으로 구입한 다세대주택 1채가 있다. 다세대주택은 이번에 미국에서 들어온 큰아들에게 부담부증여를 할 생각이다. 세무사를 찾아가 상담하였더니, 채무를 이전하는 금액에 따라 세액이 달라진다고 한다. 세액이 최저가 되는 점을 찾을 수 있을까? (다세대주택 취득 당시의 기준시가는 6억 원, 현재의 기준시가는 15억 원이고, 전세보증금 7억 원이 있다)

부담부증여는 이전하는 채무에 대해서는 증여자가 양도소득세를 납부하고, 수증자는 증여
재산가액에서 채무가액을 뺀 금액만 증여세를 납부하는 것이다. 증여세율은 구간에 따라 10~50%의 세율이 적용되고, 양도소득세는 소득세율의 기본세율인 6~38%의 세율이 적용된다. 따라서 증여세 부담 범위와 양도소득세 부담 범위의 세율 구간에 따라 세 부담이 달라진다.

박부자 씨의 경우 현재 채무액인 임대보증금 7억 원이 있다. 그리고 은행에서 어느 정도의 대출을 받아 채무액을 늘리려고 한다. 어느 정도의 대출금이 적당할까? 대출을 할 경우에는 대출에 대한 이자비용 부담까지 고려하여야 함을 잊지 말자.

 

 

 

 

 

네 가지 경우를 살펴보았을 때, 임대보증금 7억 원에 대출금을 늘릴수록 총부담액이 줄어들었으나, 추가 대출금이 3억 원에서 4억 원으로 늘자 부담해야 하는 금액이 커짐을 알 수 있다. 이는 추가 대출 3억 원 이상 4억 원 미만 구간이 세액과 이자비용의 최저비용 구간임을 보여준다. 이 외에도 부담부증여를 할 때 주의해야 할 사항은 다음과 같다.

첫째, 증여하려는 부동산을 담보한 채무여야 한다. 부담부증여 시에 증여재산에서 공제하는 채무액은 증여재산을 담보한 채무와 임차인에 대한 임대보증금만 인정된다. 따라서 담보된 채무가 아닌 것은 별도로 약정을 했어도 채무로 인정받지 못한다. 증여한 사람과 관계없는 다른 사람의 채무에 담보로 제공한 재산을 증여받는 경우에도 공제하지 않는다. 이러한 채무는 반드시 객관적인 서류나 증빙으로서 입증해야 하는데, 임대보증금의 경우에는 기존에 부가가치세 신고 때 신고한 내역과 차이가 없는지도 점검해보아야 한다.

둘째, 증여받는 사람이 채무를 부담할 수 있는 경제적 능력이 있어야 한다. 부동산을 증여할 때, 일반적으로 당장에 부담해야 하는 세금을 줄이기 위해 부담부증여를 하게 된다. 그러나 증여 후에는 인수한 채무에 대한 이자나 원금을 수증자가 부담해야지, 증여자가 대신 이자를 지급하거나 원금을 상환하는 경우는 부담부증여로 인정하지 않는다. 과세관청에서는 부담부증여에 대해 부채 사후관리대장에 등재하여 1년에 2회씩 사후 관리를 하고 있다. 증여 이후 채무가 상환되거나 변동될 때 그 상환 자금의 출처를 조사하여 수증자가 자력으로 상환했는지를 판단하여 그러지 않았을 경우 증여세를 과세한다.

셋째, 미성년자의 경우 임야나 나대지보다는 수익형 부동산을 부담부증여 하는 것이 좋다. 임야나 나대지를 증여하는 경우 담보대출을 이용하여 부담부증여를 한다면, 증여 이후에 이자를 지급하고 대출금을 상환해야 하는 문제가 발생한다. 그러나 증여하고자 하는 재산이 상가 건물과 같은 수익형 부동산이라면 증여 이후 임대소득이 발생한다. 이자 지급과 대출금 상환 자금의 출처를 마련할 수 있는 것이다. 수증자가 미성년이거나 소득이 많지 않은 사회 초년생일 경우에는 대출보다는 수익형 부동산의 보증금 등을 이용한 절세를 생각해보는 것도 좋은 방법이다.

넷째, 대출을 받아 바로 증여할 경우에는 자금 흐름에 유의한다. 만일 대출을 받은 즉시 부담부증여를 한다면 별문제가 없을까? 수증자가 기존 대출을 인수할 신용 등이 되지 않아 담보대출 이전이 안 되는 경우가 있다. 이런 경우라도 실제 이자를 수증자가 부담하고 있고, 수증자의 자금으로 대출금을 상환한 사실을 입증할수 있다면 부담부증여로 인정받을 수 있다. 그러나 증여자가 대출받은 자금을 본인이 사용하지 않고 수증자에게 몰래 주어 대출금을 상환한 사실이 밝혀지면 부담부증여로 인정받지 못한다.

다섯째, 채무이전에 대한 부분은 매매에 의한 취득세를 적용한다. 증여를 받는 경우 적용하는 취득세율은 4% 정도이나, 감면이 없다고 가정하였을 때 매매에 의한 취득세율은 4.6% 정도이다(주택은 1.1~4.6%). 따라서 채무이전에 대한 취득세율은 매매에 의한 취득세율을 적용하고 그 나머지는 증여에 의한 취득세율을 적용하므로 구별을 잘해야 한다.

여섯째, 부담부증여 시 채무이전으로 인한 양도소득세는 2개월, 증여세는 3개월 내에 신고하여야 한다. 부담부증여 시 재산의 증여 부분은 증여세, 채무이전으로 인한 부분은 양도소득세를 내야 한다. 증여세 신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내, 양도소득세 신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내이다. 부담부증여라고 하면 증여세 신고만을 생각하기 쉬워 3개월을 신고기한으로 알고 있다가 채무이전 부분에 대한 양도소득세 신고납부기한이 2개월이라는 사실을 놓치는 경우가 종종 있다. 만약 3개월로 착각하여 양도소득세 신고를 놓친 경우에는 무신고가산세와 납부불성실가산세가 추가로 부과될 수 있으니 각별히 주의하여야 한다.

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  박상호 세무사(스타리치 어드바이져 자문 세무사)

 

  [약력]

  前) 조세일보 기업지원센터 자문 세무사

  現) 세무법인 택스홈앤아웃 파트너(이사)

  前) 세무법인 진명 소속 세무사

  前) 아카네미 비앤지 세무강사

  연세대학교 경제대학원 석사