김무상 씨는 아버지 김토지 씨가 소유한 시가 20억 원 상당의 토지에 본인 명의로 건물을 신축하여 임대 사업을 하려고 한다. 아버지에게 토지 사용료(토지 임대료)를 지급해야 하는데 얼마를 지급해야 하는지 궁금했다. 그리고 사용료를 지급하지 않고 아버지 토지를 무상으로 사용하면 본인이 증여세를 낼 수도 있다는 이야기를 들었는데….

「상속세 및 증여세법」 제37조에서는 타인의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우 그 이익에 상당하는 금액을 무상 사용자의 증여재산으로 하여 증여세를 내도록 하고 있다.

예컨대 김무상 씨가 아버지의 토지를 무상으로 사용하면 증여세를 내야 한다. 무상으로 사용하는 부동산에 대한 증여세 부과는 5년 단위로 이루어지며, 그 기간에 1억 원 이상의 이익을 얻은 경우에만 과세된다.

부동산을 무상사용한 김무상 씨에게 증여세가 과세되는 것과 별도로 토지 소유자인 아버지에게 소득세가 부과되며 이는 현재 이중과세로 보지 않고 있음을 유의해야 한다. 일반인이라면 실제로 받은 것도 없는데 왜 세금을 내야 하는지 의문이 들 것이다.

아버지가 아들이 아닌 다른 사람에게 땅을 임대했다면 적정한 임대료를 받아 부가가치세와 소득세를 납부했을 것이지만, 특수관계에 있는 아들에게 공짜로 임대하였기 때문에 부가가치세와 소득세를 납부하지 않은 것이다. 즉 타인에게 임대한 경우와 형평이 맞지 않는다는 논리이다. 따라서 실제로 임대료를 받지 않았지만, 타인에게 임대한 경우와 동일하게 부가가치세와 소득세를 과세하겠다는 의미로 보면 된다.

이를 ‘부당행위계산부인’이라고 하는데, 특수관계에 있는 사람에게 금전, 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율로 제공한 경우에 시가에 대한 차이만큼을 과세할 수 있게 한 것이다. 아버지는 특수관계에 있는 아들에게 부동산 임대라는 용역을 무상으로 제공하였으므로 「소득세법」에서 정하는 적정임대료만큼 소득세가 과세될 수 있다.

한 토지 임대료에 대한 부가가치세도 있음을 잊지 말아야 한다. 과거에는 부동산 등을 무상으로 임대한 경우에 용역의 무상 제공으로 보아 부가가치세를 과세하지 않았다. 그러나 지금은 부동산을 무상으로 임대하는 경우에도 시가에 대해 부가가치세를 과세하므로 적정가액을 잘 신고해야 한다.

<부동산 무산사용에 대한 세금 문제>

 

그렇다면 두 사람이 납부해야 하는 세금을 구체적으로 살펴보자.

◆ 아들 김무상 씨의 경우

 

 

특수관계인 사이에 토지를 무상으로 사용하는 경우에는 5년 단위로 부동산 무상사용이익에 대하여 증여세를 과세하고 있다. 이때의 증여재산가액은 5년간의 무상사용이익을 현재가치로 계산한 가액이고, 각 연도의 무상사용이익은 부동산가액의 2% 정도로 보고 있다.

따라서 아들 김무상 씨의 부동산 무상사용이익은 매년 4천만 원이고, 5년간 무상사용이익의 현재가치는 약 1억 5천만 원이다. 이렇게 계산된 1억 5천만 원이 증여재산가액이 되고, 납부해야 하는 증여세는 약 930만 원이다.

다만 부동산 무상사용에 대한 증여세는 무상사용이 개시되는 시점에 향후 5년간의 무상사용이익 해당분을 일시에 조기 과세하는 것이므로 부동산 무상사용 기간 중 상속이 개시되거나, 해당 부동산을 증여받거나, 제3자에게 양도하거나, 더 이상 무상사용이 일어나지 않는 경우에는 5년 중 잔존 기간 해당분에 대해 경정청구를 할 수 있다.

이때 상속이 개시된 경우에는 동 무상사용이익인 증여세 과세대상분이 사전증여재산이 되어 상속재산에 합산될 것이고, 동 부동산을 증여한 경우에는 역시 증여가액에 무상사용이익 해당분을 합산해야 함을 잊지 말아야 한다.

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  박상호 세무사(스타리치 어드바이져 자문 세무사)

 

  [약력]

  前) 조세일보 기업지원센터 자문 세무사

  現) 세무법인 택스홈앤아웃 파트너(이사)

  前) 세무법인 진명 소속 세무사

  前) 아카데미 비앤지 세무강사

  연세대학교 경제대학원 석사