최근 들어 부동산 관련 이슈가 쉼 없이 쏟아지고 있습니다. 정부는 여러 번의 부동산 관련 정책을 발표하며 다주택자에 대한 세금 부담을 높였습니다. 정부는 2018년 시세보다 낮은 비거주용 과세기준을 현실화하기 위해 상가 및 빌딩 가격의 공시제도를 도입했습니다. 그 이전에도 세법 개정안을 통해 소득세 과세표준 구간을 7단계로 상향 조정하고 성실신고를 확대하는 등 임대사업자와 다주택자의 세금 부담을 높였습니다.

임대사업자를 향한 혜택이 줄고 부담이 늘어난 상황이지만 개인 임대사업자보다 법인 임대사업자가 더 많은 혜택을 얻을 수 있다는 사실은 변함이 없습니다. 현재 개인 임대사업자의 종합소득세율은 과세표준 6~42%이며, 5억 원 초과 시 42%의 조세 부담이 주어집니다. 또한 부동산임대업과 서비스업은 5억 원 이상의 매출 발생 시 성실신고 확인대상으로 분류됩니다. 이 역시 기존 정책대로라면 올해부터 3.5억 원으로 바뀌어야 하지만 코로나 19 이슈와 일본 화이트리스트 사건으로 인하여 유예되고 있는 실정이기 때문에 성실신고 확인대상에 포함된다면 반드시 법인전환을 고려해야 합니다.

법인 임대사업자에게는 법인세 과세표준 10~25%가 부과되며, 2억 원 초과, 200억 원 미만의 경우 20%를 적용받습니다. 하지만 대표의 급여, 퇴직금 등을 비용으로 인정받을 수 있고 다양한 절세 방법을 활용할 수 있는 이점이 있습니다. 법인 설립 시 가족을 주주로 구성하여 근로소득, 퇴직금, 배당 등을 통해 대표의 소득을 배분하는 방법으로 세율을 낮출 수 있습니다.

또한 자녀가 임직원 등의 직책을 얻는 경우, 자금 출처가 명확하기에 상속 및 증여 시 유리합니다. 상속 및 증여 시 개인사업자는 부동산 자체의 가치로 증여재산가액을 평가하지만 법인사업자는 법인자산의 소유권을 변경하는 것이기 때문에 자산가치와 수익가치를 가중평균하여 증여재산가액을 평가하기에 절세효과가 큽니다. 또한 임대법인은 기업가치가 낮게 평가되며 등기절차 없이 이전이 가능하고 가업 승계 시 정부 지원제도를 활용할 수 있습니다.

법인사업자로 전환하기 위해서는 일반사업양수도, 세감면포괄양수도, 현물출자 방법을 활용할 수 있습니다. 일반사업양수도는 법인을 신설하여 개인사업 자산을 법인에 매각하는 것으로 전환 절차가 간편합니다. 하지만 조세 혜택이 없기에 양도소득세, 취·등록세 부담이 적고 법인전환 일정이 촉박한 경우에 활용하는 것이 좋습니다.

세감면포괄양수도는 개인사업 자산을 포괄적으로 양수도하는 것으로 일반사업양수도와 현물출자 방법을 적절하게 조합한 것과 같습니다. 따라서 현물출자보다 세제 혜택이 낮지만 전환 절차가 간소하기 때문에 부동산 비중이 낮을 때 활용하는 것이 바람직합니다.

현물출자는 부동산 비중이 커 세금이 부담스러운 사업자가 법인 설립 시 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물로 출자하는 방법입니다. 이는 조세 혜택은 크지만 처리 기간이 긴 단점이 있습니다.

이처럼 개인사업자가 법인사업자로 전환하며 얻는 세제 혜택은 매우 큽니다. 하지만 법인 설립 후 5년 이내에 적절한 사유 없이 법인이나 관련 용도의 토지 및 건물 등의 자산을 매각하고 전환하면서 주식의 50% 이상을 매각했을 때는 이월된 양도소득세는 개인 부담이 되며, 감면 혜택을 받는 취·등록세가 다시 과세될 수 있습니다. 또한 법인전환의 절차와 진행 방법에 따라 시간과 비용이 천차만별이기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.

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