청주에서 개인 임대사업을 하는 강 대표는 빌딩 3개를 보유하고 있으며, 임대 수익만 매년 8억 원 정도를 올리고 있습니다. 그러나 얼마 전 뇌출혈로 쓰러진 강 대표는 현재 치료에 전념하고 있습니다. 그가 가장 걱정되는 것은 배우자와 자녀의 앞날이었습니다. 나머지 가족이 갑작스럽게 상속을 받게 되면 부동산을 어떻게 관리할 것이며, 재산 분할은 어떻게 해야 하는 것인가의 고민이 깊어졌습니다. 이에 강 대표는 절세와 자산 상속을 위해 법인 전환을 검토하게 되었습니다.

고소득 개인 임대사업자의 경우, 가족에게 재산을 상속할 때 많은 고민이 필요합니다. 한국의 상속세 최고세율은 50% 이기 때문에 사전준비 없이는 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 더욱이 작년부터는 총수입금액이 2천만 원 이하인 자도 종합소득세 신고 대상에 포함되었고 주택임대소득자의 사업자등록이 의무화되면서 이를 위반할 경우 수입금액의 0.2%를 가산세로 납부해야 하는 상황에 처하게 되었습니다. 정부의 부동산 대책은 임대사업자에 대한 세제혜택을 대폭 축소하거나 축소할 예정에 있습니다.

더욱이 정부는 세원 투명성을 강화하고자 부동산 임대업 및 서비스업의 경우 현재 5억 원 이상의 매출을 올릴 때 성실신고 확인제도의 대상으로 정했지만 향후 기준을 더 낮춰 확대할 계획이고 개인 임대사업자의 경우에는 종부세와 더불어 최고 45%에 달하는 종합소득세를 납부하게 되었습니다. 아울러 과세당국은 법인사업자보다 고소득 개인 사업자에게 더 큰 세금을 매기며 탈세 및 탈루를 엄격하게 단속하고 철저한 세무관리를 하고 있어 고소득 개인사업자의 불안이 고조되고 있습니다.

이에 부동산 임대사업을 하는 개인사업자의 법인 전환이 빠르게 증가하고 있는 추세입니다. 현재 개인 임대사업자는 소득세 6%부터 45%에 달하는 세율을 적용받는 반면 법인사업자는 10%에서 25%에 해당하는 법인세가 부과됩니다. 예를 들어 연소득 4억 원의 임대사업자라면, 종합소득세 과세표준 3억 원 초과 5억 원 미만의 범주에 속합니다. 이에 40%의 소득세율을 적용받아 종합소득세를 납부해야 합니다.

그러나 법인으로 전환하는 경우, 본인과 5명의 가족을 임원과 주주로 구성하고 5명이 8천 만 원씩 4억 원의 소득을 나누게 됩니다. 이때 과세표준 4,600만 원 초과 8,800만 원 미만의 범주에 속해 24%의 세율을 적용받으므로 5명에게 1,400만 원의 세금이 부과되고 5명의 세금을 합하더라도 약 7,000만 원의 종합소득세가 부과됩니다. 따라서 일정 규모 이상의 매출을 내는 개인사업자라면 법인 전환이 세금 절세의 포인트가 될 수 있습니다.

법인으로 전환하기 위해서는 조세특례제한법상 조세지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있습니다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만, 처리기간이 많이 소요된다는 단점이 있습니다.
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다음으로는 일반 사업양수도 방법이 있습니다. 이는 법인을 설립하고 개인사업자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취득세가 적거나 법인전환 일정이 촉박한 경우에 활용할 수 있습니다.
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또한, 세감면 사업양수도 방법은 법인을 먼저 설립하고 개인사업자산을 포괄적으로 양수도 하는 방법으로서 일반 사업양수도와 현물 출자의 절충안에 해당하는 방법으로 현물 출자보다 조세 혜택이 적은 편이나 간단한 절차로 진행할 수 있어 부동산 비중이 낮을 경우 활용할 수 있습니다.
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임대사업자의 경우에는 이월과세 등 세감면 효과와 함께 세부담을 법인에 전가하는 현물 출자 방법을 주로 활용합니다. 하지만 임대사업자가 법인으로 전환할 때 가장 큰 세금 위험은 양도소득세와 취득세이기 때문에 실물 자산에 대한 가치평가가 명확하게 이뤄져야 하므로 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직할 것입니다.

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