최근 몇 년 동안 부동산 관련 문제가 뜨겁다. 종합소득세 최고세율이 45%로 인상된 것은 물론이고, 부동산 관련 세금이 대폭 인상됐다. 거듭된 세율 인상으로 임대사업자 사이에서는 논란이 됐고, 전문가들 사이에서는 정부의 부동산 규제가 당분간 지속될 것이라는 전망이 지배적이다.

놀라운 것은 정부의 과세 기조가 한층 강화된 사실이 명백함에도 불구하고, 법인 임대사업자의 증가세는 심상치 않은 것이다. 개인사업자는 업종별로 정해진 수입금액 기준을 초과할 때 성실신고 확인 대상자에 포함된다. 이에 따라 다음 해 종합소득세 신고 시 세무대리인을 선임해 신고 내용의 적정성 여부를 확인받은 성실신고 확인서를 제출해야 한다.

성실신고 확인제도는 고소득 개인사업자의 탈세를 방지하기 위해 도입된 제도로 세무 대리인을 별도로 선임해 장부 기장 내용을 확인받아야 한다는 부담과 더불어 성실신고 확인서 미제출 시 가산세 부과라는 세무상 불이익으로 인해 사업자에게 큰 부담이 되고 있다. 더욱이 부동산 임대업은 수입금액이 5억 원 이상일 때 성실신고대상자에 포함되기 때문에 그 부담이 더 커질 수밖에 없다.

이러한 이유로 개인사업자에서 법인으로 전환하는 사례도 상당하다. 물론 법인 임대사업자로 전환했다고 하더라도 성실신고 대상자에 포함될 수 있다. 개정된 세법에 따라 2018년 1월 1일부터 다음 요건에 해당되는 법인은 개인사업자와 마찬가지고 성실신고 대상자에 포함되어 법인세 신고 시 신고 내용을 세무대리인에게 확인받아야 한다.

해당 요건은 다음과 같다. 부동산 임대업을 주된 사업으로 하거나 이자·배당·부동산 임대소득금액 합계액이 매출액의 70% 이상인 법인의 경우, 해당 사업연도의 상시 근로자 수가 5인 미만인 법인의 경우, 지배주주 및 특수관계인의 지분합계가 전체의 50%를 초과하는 법인의 경우가 그렇다.

물론 법인 임대사업자는 정부의 부동산 대책으로 인해 절세 효과가 적을 수 있다. 그러나 양도소득세, 상속세, 증여세 등에 있어 법인 전환이 유리하기 때문에 전략적으로 전환 시 효과적인 절세가 가능하다. 현재 개인 임대 사업자는 6%부터 45%에 달하는 세율을 적용받는 반면 법인은 10%에서 25%에 해당하는 법인세가 부과된다. 아울러 상속 및 증여 시에도 개인사업자가 부동산 자체의 가치만 증여재산가액으로 평가하는 반면 법인은 법인자산 소유권을 변경하는 것이기 때문에 자산 가치와 수익가치를 가중 평균해 증여재산가액을 평가하게 되어 세금이 절감되고 등기절차 없는 이전이 가능하다. 종합소득세 외에도 양도소득세, 상속 및 증여세를 절감할 수 있으며 증여 완료 기간 감소, 증여 완료 전 수입 증가, 상속 및 증여에 대한 가족 간 분쟁을 완화할 수 있다.

특히 법인전환 시 대표이사의 가족을 임원 및 주주로 구성하여 근로소득을 분산할 수 있기에 중복으로 발생하는 세금 부담을 낮출 수 있다. 아울러 법인은 정부의 지원정책, 세제혜택 등을 활용할 수 있어 사업 자금 확보와 절세를 통한 비용 절감을 실현할 수 있다.
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개인사업자가 법인으로 전환하는 대표적인 방법은 현물출자, 사업 양수도, 포괄 양수도, 세 감면 포괄 양수도, 중소기업 통합 방법이 있지만 현재 사업의 이익 규모, 자산구성 형태, 대표 인적 구성, 세금 변화분 등을 고려해야 하기에 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다.

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