최근 꼬마빌딩을 물려받았다가 두 배 가까운 세금 폭탄을 맞는 사례가 늘고 있습니다. 이러한 사례는 국세청의 국세법령정보시스템을 통해 여러 건 확인할 수 있습니다. 국세청이 증여세를 부과하자 과세전적부심사와 심판청구를 냈다가 기각당한 사례들이 대부분입니다.

왜 이런 현상이 벌어지는 것일까요? 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 ①항 때문입니다. 통상 평가기준일인 상속 개시일 또는 증여일 전후 6개월(증여재산인 경우 전 6개월, 후 3개월) 이내의 기간 즉, 평가기간 중 매매등(매매, 감정, 수용, 경매, 공매)이 있을 경우에는 그 가격을 시가로 인정하는 것이 원칙이고, 이 ‘매매등’이 없어 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적인 평가 방법인 기준시가를 적용하도록 규정(상증세법 제60조)하고 있습니다.

그런데 예외적으로 평가기준일 전 2년 이내의 기간과 평가기간 경과 후 9개월, 증여인 경우는 6개월의 기한까지 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회 심의를 거쳐 이 매매 등의 가격을 시가에 ‘포함시킬 수 있다’고 규정하고 있습니다.

즉, 신고기한이 경과하고 국세청이 세액을 결정하는 기한까지 연장하는 것으로 이 규정을 개정하고 2019년 2월 12일부터 시행한 것입니다. 또한 모든 부동산이 대상이지만 비주거용 부동산과 나대지를 대상으로 한다고 발표하고 시행하고 있습니다.

이에 따라 지방국세청장이나 관할세무서장이 감정평가를 신청하여 그 가액을 상속재산가액 및 증여재산가액으로 인정하고 있는데, 위에 ‘포함시킬 수 있다’는 것은 모든 건물주에게 똑같이 적용되는 것이 아니어서 복불복 세금이라는 비판을 제기하고 있는 것입니다.

특히 꼬마빌딩의 경우 감정평가액이 100억 원이라고 한다면 기준시가는 절반인 50억 원 수준인 경우가 많습니다. 이 경우 2019년 2월 11일까지는 50억 원을 증여재산가액으로 할 수 있었고 만약 부채가 50억 원이라면 증여세를 납부하지 않을 수 있었으나 현재는 불가능합니다.

꼬마빌딩 등 비주거용 부동산을 소유했다면 심각성도 알고 있어야 합니다. 그렇다면 다른 대안은 없을까요? 개인사업자인 경우 법인으로 전환할 것을 제안합니다. 법인전환 시 얻을 수 있는 장점이 더 많기 때문입니다.

법인의 재산가액은 비상장주식가치로 평가합니다. 따라서 법인의 부동산은 부동산 자체만을 평가하는 것이 아니라 비상장주식가치 평가 방법으로 평가합니다. 또한 법인만이 가능한 자본거래 등 여러 가지 방법을 활용하여 이 비상장주식가치를 낮출 수 있기 때문입니다.

또한, 기준시가를 적용하여 법인으로 전환하고 양수도 거래를 이용하면 이 규정을 피할 수도 있습니다. 이때 또 다른 법인이 있다면 더 좋은 결과를 얻을 수 있습니다. 지분의 분산으로 인한 절세와 비용처리의 범위가 더 넓고 재투자할 경우에 더 많은 투자 재원의 확보 등 개인사업자와 비교하면 여러 가지 장점이 많습니다.

다른 법인이 있다면 그 법인과 통합하는 방법으로 자본금을 초과하는 자본잉여금을 확보할 수 있습니다. 이 재원에 대한 활용도는 더욱 빛을 발합니다. 특히 법인은 제조업 등을 경영하면서 부동산은 대표 개인이 임대료를 받는 경우를 봅니다. 이런 경우 사업 무관 자산으로 인해 가업상속공제나 가업승계 증여 특례를 받을 수 없을 뿐만 아니라 나중에 상속세나 증여세를 폭탄 맞을 수 있습니다.

한편, 법인의 부동산은 국세청이 직접 감정평가를 하고 있지 않은 것으로 추정합니다. 2020년부터 2022년까지 국세법령정보시스템에 올라와 있는 적부심과 심판청구 내용을 전수조사했지만 법인의 경우는 단 한 건도 없었습니다. 2021년 말 현재 영리법인 수는 90만 개를 넘고 있는데 모든 법인의 부동산까지 확대할 행정력이 아직은 부족하다고 판단됩니다. 또한 법인사업자의 비주거용 부동산과 개인사업자의 비주거용 부동산을 동시에 소유하고 있었던 피상속인의 상속세를 기준시가로 신고했으나 국세청이 법인의 부동산은 제외하고 개인사업자 소유 부동산만 감정평가한 사례도 있습니다.

법인은 취득이고 개인은 양도입니다. 법인전환 시 발생하는 양도소득세는 5년 이후에 법인에게 양도소득세 채무가 이전되며 법인이 그 부동산을 처분할 때까지 납부하지 않아도 됩니다. 이를 “양도소득세 이월과세”라고 하며 주식가치를 평가할 때 법인의 부채로 공제되므로 그만큼 주식가치는 감소하여 증여재산가액이 줄어듭니다. 또한 개인 대신 법인이 납부하므로 배당소득세와 법인세를 절감하는 효과가 있으며 부동산을 팔 때 최초 계산된 금액을 납부해 물가상승률만큼 이익을 얻게 됩니다.

반면, 취득세는 부담해야 합니다. 과밀억제권역인 경우 취득세 등을 9.4%(일반세율 4.6%)를 부담합니다. 예전에는 취득세를 75%까지 경감받을 수 있었지만 지방세특례제한법을 개정하면서 그에 따른 혜택을 받을 수 없게 되었습니다. 이런 조건을 수용할 수 있다면 법인전환을 적극적으로 제안합니다. 반면 제조업 등 부동산 임대업이 아닌 업종의 법인과 개인 임대사업자를 통합할 경우 여전히 75% 경감받을 수 있습니다.

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