임대사업자가 법인 전환을 고민하게 되는 이유도 '세금'과 직결돼 있다. 사업 소득에 대한 종합소득세, 부동산 보유에 대한 종합부동산세, 양도세, 취득세 등 납부해야 할 세금이 끝이 없는 것처럼 느껴진다. 법인으로 부동산을 구입해 임대하거나 매각하는 경우 취득과 보유, 처분 별로 장단점이 뚜렷하다. 임대소득에 대한 세금은 법인이 유리하지만, 배당 시 추가로 소득세를 납부할 수 있다.

종합부동산세는 개인과 법인이 동일하다. 2주택 이상 개인이나 법인이 보유하고 있는 주택의 공시가격 합계가 6억 원 초과 시 종합부동산세가 과세되는데, 임대주택으로 등록 시 소득세와 법인세 모두 동일한 감면이 적용된다. 또한 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 기업형 임대주택이나 준공공 임대주택으로 등록하는 경우 8년 이상 의무 임대 시 소득세와 법인세가 모두 75%까지 감면된다.

또한 업종별로 수입금액은 다르지만 성실신고 확인제도의 변화도 임대사업자의 법인 전환을 부축이고 있다. 부동산 임대업은 수입이 5억 원을 초과할 때 성실신고 확인대상으로 분류된다. 앞으로 성실신고 확인대상의 기준은 더 낮아질 수 있는 만큼 성실신고 확인대상에 포함되기 전 법인으로 전환하는 것을 고려해봐야 한다.

세율만 보더라도 개인사업자는 6~45%의 세율을 적용받아 종합소득세를 납부하지만, 법인은 9~24%의 세율을 적용받아 법인세를 납부한다. 다만, 부동산 임대사업을 영위하는 개인이 사업용 고정자산을 현물출자 하거나 사업양도 및 양수 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우에는 그 사업용 고정자산이 부동산 등 양도소득세 과세대상 재산에 해당하는 경우 양도소득세를 납부해야 한다. 그러나 일정한 요건을 모두 충족해 법인 전환을 하는 경우에는 사업용 고정자산에 대한 이월과세를 적용받을 수 있다.

수도권에서 개인사업자로 임대업을 하는 강 대표는 지하 2층, 지상 5층 규모의 상가건물을 소유하고 있다. 임대수익은 매월 5천만 원 정도이며, 향후 10년 이내 자녀에게 상속할 계획이다. 그동안 임대수익에 대한 소득세가 높고, 상속 및 증여세 부담도 큰 탓에 강 대표는 법인 전환을 검토하고 있다.

강 대표가 법인으로 전환 후 임대소득에 대한 이익금을 건물 리모델링 비용으로 사용하고 다른 부동산에 투자하는 것으로 활용한다면 자산가치를 높이고 세금을 줄일 수 있을 것이다. 특히 법인사업자는 개인사업자보다 상속 및 증여에 유리하기 때문에 법인 전환에 적극적일 필요가 있다.

법인으로 전환하기 위해서는 조세특례 제한법상 조세지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있다. 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만, 처리기간이 많이 소요되므로 기간을 길게 잡을 필요가 있다.

일반 사업양수도 방법은 법인을 설립하고 개인사업자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취득세가 적거나 법인 전환 일정이 촉박한 경우에 활용할 수 있다. 세 감면 사업양수도 방법은 법인을 먼저 설립하고 개인사업자산을 포괄적으로 양수도 하는 방법으로서 일반 사업양수도와 현물 출자의 절충안에 해당하는 방법으로 현물 출자보다 조세 혜택이 적은 편이나 간단한 절차로 진행할 수 있어 부동산 비중이 낮을 때 활용하는 것이 효과적이다.

강 대표의 경우와 같다면, 이월과세 등 세 감면 효과와 함께 세부담을 법인에 전가하는 현물 출자 방법을 주로 활용하게 된다. 다만, 임대사업자가 법인으로 전환할 때 가장 큰 세금 위험은 양도소득세와 취득세이기 때문에 실물 자산에 대한 정확한 가치평가가 필요하다. 아울러 법인 전환 후 사업 방향과 경영 관리에 대한 전략 마련이 필요하기에 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.

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