많은 사람이 자녀에게 부동산을 물려주기 위해 증여를 선택합니다. 지분 증여, 부담부 증여, 구분등기 후 층별 증여, 법인전환 후 지분 증여, 건물이 있는 부동산에서 건물 혹은 토지만 증여할 수 있는 부분 증여 등 증여 방법은 이처럼 다양합니다. 세금 등 비용이 가장 저렴한 것은 무엇인지 분석 후 본인의 조건에 맞는 방법을 선택한다면 최적의 효과를 누릴 수 있습니다.

이 외에도 매매 후 증여세를 과세하는 '고저가 양수도' 방법이 있습니다. 고저가 양수도란 시가보다 저가 또는 고가로 매매하여 양도하는 것을 말합니다. 예를 들면 아버지 소유의 시가 10억 원인 아파트를 자녀에게 저가인 5억 원에 양도하거나 자녀의 소유인 시가 10억 원의 아파트를 아버지가 15억 원에 양수하는 경우가 해당됩니다. 그렇다면 이와 같은 매매로 어떤 효과를 얻을 수 있을까요?

세법에는 '특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 (즉, 시가와 거래가액 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우) 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다'라는 '양도소득의 부당행위계산(소득세법 제101조)' 규정이 있습니다. 즉, 이 규정을 위배하면 신고한 양도소득을 다시 계산하여 부과할 수 있다는 것입니다.

이때 저가 또는 고가로 매매한 경우 이익을 얻은 자는 '저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여(상증세법 제35조)'에 따라서 양도소득세와는 별도로 증여세를 부과하게 되어있습니다. 조항의 내용은 아래와 같습니다.

'특수관계인 간에 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 기준금액(시가 100분의 30에 상당하는 가액과 3억 원 중 적은 금액) 이상인 경우 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.'

앞의 예시와 같이 시가 10억 원인 아파트를 5억 원에 저가 양도한 경우, 양도가액 5억 원을 부인하고 10억 원으로 계상하며 이익을 본 자녀는 조항에 따라 증여재산가액을 5억 원에서 3억 원을 뺀 2억 원으로 계상하여 증여세를 납부하게 됩니다. 또한 자녀가 미래에 그 아파트를 양도할 때 취득원가는 증여재산가액 2억 원을 합산한 7억 원으로 산정하게 됩니다.

반대로 시가 10억 원인 자녀의 아파트를 아버지가 15억 원에 고가로 양수하게 되면 15억 원을 부인하고 13억 원을 양도가액으로 합니다. 이익을 본 자녀는 증여재산가액 2억 원에 대한 증여세를 납부하게 되기 때문입니다. 이 경우도 추후 아버지가 양도할 때 취득가액은 15억 원이 아니라 10억 원으로 계상합니다. 여기서 시가란 상증세법 시행령 제49조 평가의 원칙 등에서 정하고 있습니다.

매매, 감정, 수용, 경매, 공매, 매매(비교)사례가격이 있는 경우 그 가격을 시가로 합니다. 만약 이 가격들이 없으면 보충적인 평가방법(기준시가)을 적용하게 됩니다. 즉, 실지 양도가액(매매, 수용, 경매, 공매) → 매매사례가격 → 감정가격 → 기준시가 순으로 적용합니다. 1세대1주택인 경우 12억 원까지 비과세이므로 증여하는 것보다 저가 양도한다면 세금을 상당 폭 줄일 수 있습니다.

1세대 다주택자인 경우도 양도 차익이 크지 않은 주택을 자녀에게 저가 양도한다면 중과되는 세금을 줄일 수 있습니다. 만약 매매사례가격이 없는 부동산을 저가 양도하게 된다면 기준시가를 적용하게 되므로 그 효과는 더욱 클 것입니다.

또한, 저가 양도 방법은 양도소득세 이월과세 규정도 피할 수 있습니다. 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 부동산 등 특정 재산을 10년 이내 양도하는 경우에는 양도소득세를 계산할 때, 양도한 자(수증자)가 아닌 증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득가액을 기준으로 하여 양도소득세를 계산하는 필요경비 특례(이월과세)를 적용(소득세법 제97조의2)하게 됩니다. 따라서 양수하고 10년 이내에 처분해도 이 규정을 피할 수 있습니다.

10억5천만 원인 주택을 자녀에게 7억 원에 저가 양도하면 3억 5천만 원의 증여세를 줄일 수 있습니다. 시가와 대가의 차액 3억 5천만 원에서 기준금액 3억 원과 증여재산공제 5천만 원을 공제하면 증여세는 0원입니다. 또한 주택뿐만 아니라 비상장주식을 자녀에게 저가 양도하는 방법을 선택하면 효과적인 승계를 달성할 수 있습니다. 이렇듯 여러 방법과 조건들을 시뮬레이션하여 최적의 조합을 도출한다면 상당한 효과를 볼 수 있을 것입니다.

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