세금 부담을 이유로 법인으로 전환하는 개인 임대사업자가 늘고 있다. 정부는 법인을 중심으로 정책을 지원하고, 세제혜택을 주고 있다. 더욱이 소득이 일정수준을 넘어선다면 개인보다 법인의 절세효과가 크다. 사업자는 사업 소득에 대한 종합소득세, 부동산 보유에 대한 종합부동산세, 양도세, 취득세 등 납부해야 할 세금이 많다.

지방에서 개인사업자로 임대업을 하는 강 대표는 지하 2층, 지상 5층 규모의 상가건물을 소유하고 있다. 임대수익은 매월 5천만 원 정도이다. 그동안 임대수익에 대한 소득세가 높고, 상속 및 증여세 부담도 큰 탓에 강 대표는 법인 전환을 검토하고 있다.

만일 강 대표가 법인으로 전환 후 임대소득에 대한 이익금으로 다른 부동산에 투자한다면, 자산가치를 높이고 세금을 줄일 수 있을 것이다. 더욱이 법인 전환 후 10년 이내에 자녀에게 상속 및 증여할 계획이 있다면, 법인이 개인사업자보다 상속 및 증여에 유리하기 때문에 법인 전환에 속도를 낼 필요가 있다.

또한 업종별로 수입금액은 다르지만 성실신고 확인제도의 변화도 임대사업자의 법인 전환을 부축이고 있다. 부동산 임대업은 수입이 5억 원을 초과할 때 성실신고 확인대상으로 분류된다. 앞으로 성실신고 확인대상의 기준은 더 낮아질 수 있는 만큼 성실신고 확인대상에 포함 되기 전 법인으로 전환하는 것을 고려해봐야 한다. 개인사업자로 성실신고 확인 대상에 포함되면, 법인으로 전환할지라도 3년간 신고 의무가 있기 때문이다.

세율만 보자면, 개인사업자는 6~45%의 세율을 적용받아 종합소득세를 납부하고, 법인은 9~24%의 세율을 적용받아 법인세를 납부한다. 다만 부동산 임대사업을 영위하는 개인이 사업용 고정자산을 현물출자 하거나 사업양도 및 양수 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우에는 그 사업용 고정자산이 부동산 등 양도소득세 과세대상 재산에 해당하는 경우 양도소득세를 납부해야 한다. 그러나 일정한 요건을 모두 충족해 법인 전환을 하는 경우에는 사업용 고정자산에 대한 이월과세를 적용받을 수 있다.

더욱이 법인 임대사업자는 대표이사의 가족을 임원 및 주주로 구성할 수 있다. 이를 통해 근로소득을 분산해 소득세를 절감할 수 있고, 인건비를 비용으로 인정받아 법인세를 낮출 수 있다. 또한 가업승계 시 개인사업자보다 유리하게 진행할 수 있으며, 은퇴계획까지 효율적으로 계획할 수 있다. 즉, 종합소득세, 양도소득세, 상속세 및 증여세를 절감하는 방법을 활용할 수 있고, 법인 기업의 특성에 따라 배당, 이익잉여금, 자사주 매입 등을 활용할 수 있다.

개인사업자가 법인으로 전환하는 방법으로는 일반사업양수도, 포괄양수도, 세 감면 포괄양수도, 현물출자, 중소기업통합 등을 활용할 수 있다. 임대사업 비중이 높은 개인사업자는 현물출자가 가장 적합하다. 다만 처리기간이 많이 소요될 수 있다.

일반 사업양수도 방법은 법인을 설립하고 개인사업자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취득세가 적거나 법인 전환 일정이 촉박한 경우에 활용할 수 있다. 세 감면 사업양수도 방법은 법인을 먼저 설립하고 개인사업자산을 포괄적으로 양수도 하는 방법으로서 일반 사업양수도와 현물 출자의 절충안에 해당하는 방법으로 현물 출자보다 조세 혜택이 적은 편이나 간단한 절차로 진행할 수 있어 부동산 비중이 낮을 때 활용하는 것이 효과적이다.

강 대표의 경우와 같다면, 이월과세 등 세 감면 효과와 함께 세 부담을 법인에 전가하는 현물 출자 방법을 주로 활용하게 된다. 다만, 임대사업자가 법인으로 전환할 때 가장 큰 세금 위험은 양도소득세와 취득세이기 때문에 실물 자산에 대한 정확한 가치평가가 필요하므로 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다.

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