최근에는 부동산 정책이 자주 변경되어 종합부동산세, 취득세, 양도소득세 등 각종 세금이 인상되는 한편, 세제혜택이 감소되고 있어 임대사업자의 고민이 깊어졌을 것이다. 전문 임대사업자가 아니라 소규모로 임대사업을 하는 경우 사업자를 내지 않거나 비교적 회사 설립이 간편한 개인사업자고 신고하고 사업을 영위하는 경우가 많다.

한국의 사업 형태는 크게 개인사업자와 법인사업자로 나눌 수 있다. 사업 형태에 따라 운영방식과 세금 신고 유형도 달라진다. 개인사업자의 종합소득세율은 6~45% 8단계 초과 누진세율이 적용되고, 법인사업자의 법인세율은 10~25% 4단계 초과 누진세율이 적용된다.

올해 개편된 세제개편안은 법인세 최고세율을 현행 25%에서 22%로 낮추고 최저세율(10%) 적용대상 범위를 과세표준 5억 원 이하 중소 및 중견기업으로 확대된 반면, 소득세는 세율과 과세표준 단계가 그대로 유지됐다.

특히 법인 사업자로 전환한 뒤 대표의 소득을 근로소득, 배당소득, 퇴직금 등으로 분산시켜 한계세율을 낮추고 소득공제비율이 높은 항목에 소득을 포함시키면 큰 절세효과를 볼 수 있다. 또한 법인사업자는 운영자인 동시에 주주로서 배당소득을 취할 수 있고 급여, 상여금, 퇴직금 등으로 비용인정을 받을 수 있어 이익금을 회수하는 데 유용하다.

세금의 차이 외에도 개인사업자는 창업자의 자본과 노동력을 기반으로 만들어졌기 때문에 사업자금이나 사업에서 발생한 이익을 사업주의 마음대로 사용할 수 있다. 하지만 사업을 하는 과정에서 발생하는 손실과 부채 등의 책임은 개인에게 있다.

법인사업자는 기업과 주주가 별개이다. 주식을 발행해 사업자금을 조달할 수 있고, 주주는 기업에 출자한 자금의 한도 내에서만 책임지게 된다. 법인의 이익금은 대표가 임의로 사용할 수 없고, 이익금 회수를 위해서는 배당과 상여 등의 절차를 따라야 한다. 이처럼 개인사업자와 법인사업자는 사업의 관리 방식과 규모가 다르고, 세금 면에서도 큰 차이를 보인다.

성실신고확인제도의 변화도 임대사업자의 법인전환을 고려하게 만들고 있다. 업종별로 수입금액이 다른데 부동산 임대업의 경우 수입이 5억 원을 초과할 때 성실신고 대상으로 분류된다. 기준 금액은 앞으로 더욱 낮아질 수 있으므로 향후 많은 부동산 임대사업자가 성실신고대상자로 분류될 확률이 높다. 따라서 확인대상에 포함되기 전 법인으로 전환해 부담을 낮추는 것도 고려해볼만 하다.

법인으로 전환하기 위해서는 조세특례제한법상 조세지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만, 처리 기간이 많이 소요된다는 단점이 있다.

한편, 일반 사업양수도 방법은 법인을 설립하고 개인사업자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취득세가 적거나 법인전환 일정이 촉박한 경우에 활용할 수 있다. 이외에도 세감면 포괄양수도 방법과 현물출자 방법이 있다.

하지만 가장 중요한 것은 법인전환에 따른 세금변화분이다. 즉, 실물자산에 대한 가치평가가 정확해야 하고, 법인전환 후 사업 방향과 경영관리에 대한 계획도 철저해야 하므로 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다.

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