지방에서 개인 임대 사업을 하는 최 대표는 다세대 건물 2채를 소유하고 있다. 임대수익은 매월 6천만 원 정도다. 그동안 임대수익에 대한 소득세가 높고, 임대 사업을 확대할 계획이 있어 법인 전환을 검토하고 있다. 만약 최 대표가 법인으로 전환한 후 임대수익을 또 다른 임대 사업에 투자한다면, 자산가치를 높이는 동시에 절세도 가능할 것이다.

소득수준이 높아지면, 개인보다 법인으로 사업을 운영할 때 절세효과가 크다. 단순히 세율만 비교해 보자면 개인사업자는 6~45%의 세율을 적용받아 종합소득세를 납부하고, 법인은 9~24%의 세율을 적용받아 법인세를 납부한다.

더욱이 법인 임대사업자는 대표이사의 가족을 임원 및 주주로 구성할 수 있다. 이를 통해 근로소득을 분산해 소득세를 절감할 수 있고, 인건비를 비용으로 인정받아 법인세를 낮출 수 있다. 또한 가업승계 시 개인사업자보다 유리하게 진행할 수 있으며, 은퇴 계획까지 효율적으로 할 수 있다. 즉 종합소득세, 양도소득세, 상속세 및 증여세를 절감하는 방법을 활용할 수 있고, 법인 기업의 특성에 따라 배당, 이익잉여금, 자사주 매입 등을 활용할 수 있다.

박 대표는 2년 전 법인 임대사업자로 전환했다. 법인 임대사업자로 전환 후 절세한 금액은 매년 5천만 원에 이를 정도로 큰 절세효과를 봤다. 하지만 박 대표의 법인 전환 목적은 가업승계에 있었다. 한국의 상속세 및 증여세는 OECD 가입국 중 최고 수준에 속할 정도로 높으며, 유산과세형을 채택하고 있어 부담이 컸기 때문이다. 박 대표는 법인 전환 후 가업승계를 계획했고, 3년 안에 실행할 예정이다.

정부는 법인을 중심으로 정책을 지원하고 있고, 세제 혜택을 제공한다. 또한 업종별로 수입금액은 다르지만 성실신고 확인제도의 변화도 임대사업자의 법인 전환을 가속화하고 있다. 부동산 임대업은 수입이 5억 원을 초과할 때 성실신고 확인 대상으로 분류된다. 앞으로 성실신고 확인 대상의 기준은 더 낮아질 수 있는 만큼 성실신고 확인 대상에 포함되지 않는 시점에 법인으로 전환하는 것이 유리하다. 개인사업자로 성실신고 확인 대상에 포함되면, 법인으로 전환하더라도 3년간 신고 의무를 져야 하기 때문이다.

법인으로 전환하기 위해서는 조세특례제한법상 조세지원 현물출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만, 처리 기간이 많이 소요된다는 단점이 있다.

더욱이 부동산 임대 사업을 영위하는 개인이 사업용 고정자산을 현물출자 하거나 사업 양도 및 양수 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우에는 그 사업용 고정자산이 부동산 등 양도소득세 과세대상 재산에 해당하는 경우 양도소득세를 납부해야 한다. 그러나 일정한 요건을 모두 충족해 법인 전환을 하는 경우에는 사업용 고정자산에 대한 이월과세를 적용받을 수 있다.

일반 사업양수도 방법은 법인을 설립하고 개인사업자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취득세가 적거나 법인 전환 일정이 촉박한 경우에 활용할 수 있다. 일반 사업양수도의 경우 부가가치세, 양도소득세, 부동산 취득세가 모두 과세된다는 점에 유의해야 한다.

이외에도 세 감면 포괄양수도 방법과 현물출자 방법이 있다. 이 방법으로 법인 전환을 하는 경우에는 부가가치세가 면제되지만, 양도소득세는 이월과세되고 부동산 취득세는 75% 감면된다.

법인 설립절차를 비롯해 운영 과정에서의 지출 증빙, 관리, 이사회 및 주주총회 등 신경 써야 할 부분이 많고, 모든 자금 출처를 명확하게 밝히는 등 적격증빙에 대한 어려움이 있다. 또한 재무리스크 위험도 높기 때문에 전문가와 함께 진행하는 것이 바람직하다.

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