부동산 경기에는 부침이 있기 마련이지만, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산은 여전히 매력적인 투자 대상이다. 다만 개인사업자는 높은 소득세율 탓에 고액을 투자하기는 어려운 상황이다. 이런 이유로 개인에서 법인으로 전환하는 경우가 많다.

정부는 2018년부터 고소득자에 대한 과세를 강화했다. 또 성실신고 확인 대상자 범위도 확대했다. 기존에는 절세 방법으로 여러 가지 비용 처리를 하기도 했지만 2012년 성실신고 확인제도가 신설되며, 비용처리 방식으로 절세 효과를 내기 어려워졌다.

현재 성실신고 대상자는 농업 · 임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업, 부동산 매매업 등 15억 원 이상, 제조업, 숙박 및 음식점업, 전기 · 가스 · 증기 및 공기조절 공급업, 수도 · 하수 · 폐기물처리 · 원료재생업, 건설업, 정보통신업, 금융 및 보험업, 상품중개업 등 7억5천만 원 이상, 부동산 임대업, 부동산업, 전문 · 과학 및 기술 서비스업, 교육 서비스업, 보건업 및 사회복지 서비스업, 예술 · 스포츠 및 여가 관련 서비스업 등 5억 원 이상인 경우에 해당되며, 기준은 더 낮아질 수 있다.

이에 많은 개인 임대사업자가 법인전환을 고려하고 있다. 우리나라는 사업 형태에 따라 운영 방식과 세금 신고 유형이 달라지는데 개인사업자의 종합소득세율은 6~45% 8단계 초과 누진세율이 적용되고, 법인사업자의 법인세율은 9~24% 4단계 초과 누진세율이 적용된다.

법인사업자로 전환한 뒤 대표의 소득을 근로소득, 배당소득, 퇴직금 등으로 분산시켜 한계세율을 낮추고 소득공제비율이 높은 항목에 소득을 포함시키면 절세 효과가 커진다. 또 법인사업자는 운영자인 동시에 주주로서 배당소득을 취할 수 있고 급여, 상여금, 퇴직금 등으로 비용 인정을 받을 수 있어 이익금 회수가 용이해진다.

다만 법인 설립 후 5년 안에 특별한 사유 없이 법인이나 관련 용도의 토지 및 건물 등의 자산을 매각 또는 전환하며 주식 50% 이상 매각 시 이월된 양도소득세는 개인 부담이 되며, 감면 혜택을 받은 취득세도 다시 과세된다. 또 설립 절차, 지출 증빙 및 관리, 이사회 및 주주총회 등의 사항을 신경 써야 하고 자금 출처를 명확하게 하는 등 재무관리를 철저히 하지 않으면, 여러 가지 위험 상황을 초래할 수 있다.

법인으로 전환하기 위해서는 조세특례제한법상 조세지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있다. 다만 사업용 고정자산이 부동산 등 양도소득세 과세 대상 재산에 해당하는 경우에는 양도소득세를 납부해야 한다. 그러나 일정한 요건을 모두 충족하여 법인전환 등을 하는 경우에는 그 사업용 고정자산에 대해서는 이월 과세를 적용받을 수 있다.

양도소득세 이월 과세는 개인이 해당 사업에 사용되는 사업용 고정자산 등 종전 사업용 고정자산 등을 현물출자 또는 사업양도· 양수를 통해 법인에 양도하는 경우 이를 양도하는 개인에 대해서는 양도소득에 대한 양도소득세를 과세하지 않고, 그 대신 이를 양수한 법인이 향후 그 사업용 고정자산 등을 양도할 때 양도소득 상당액을 법인세로 납부하는 것을 말한다.

만약 과세이연 당시 출자 또는 양수도한 부동산이 조정대상지역 내 2주택 이상에 해당하는 경우에는 중과세율을 적용한 양도세가 그대로 과세이연될 수 있어 유의해야 한다.

이외에도 사업양수도, 세감면포괄양수도, 중소기업 통합 등의 방법이 있다. 다만 법인전환에 적합한 방법을 선택할 때는 달라질 세금 변화분을 고려해야 한다. 법인으로 전환하면 취득, 보유, 매도 시 세금이 달라지기 때문이다. 따라서 부동산 개인 임대사업을 영위하는 사람 중에서 법인사업자로 전환할지 여부를 고민한다면 전문가와의 사전 검토를 통해 진행하는 것이 바람직하다.

스타리치 어드바이져는 기업의 다양한 상황과 특성에 맞춰 법인이 가지고 있는 다양한 위험을 분석한 사례를 통해 컨설팅을 진행하고 있다. 그 내용으로는 사내근로복지기금, 가지급금 정리, 임원퇴직금, 제도정비, 명의신탁주식, 기업부설연구소, 직무발명보상제도, 기업인증, 개인사업자 법인전환, 신규법인설립, 상속, 증여, CEO 기업가정신 플랜 등이 있다.